失敗しない土地探しのために

ゴールデンウイークに入り、10連休という方も多いのではないでしょうか。
10連休とはいえ、家でゆっくり過ごすか、出かけても近場で、という方もいらっしゃるでしょう。
マイホームを考えている方は、家族でゆっくりと、家づくりの話をするのもいいですね。
土地から探されているという方は、お休みを使って、住みたいエリアを回ってみるのもいいと思います。

当社にも、家を建てるための土地を同時に探されている方のご相談が多くあります。
もちろん私たちも、土地探しのお手伝いをさせていただいておりますが、土地探しにはポイントがあります。
そのポイントをいくつかお伝えしたいと思います。

まず、土地探しからはじめる家づくりは、土地と建物にかけるお金のバランスが大切です。

家づくりにかけられるご予算が無限という方は、滅多にいらっしゃいません。
そのため土地にご予算を割きすぎてしまうと、せっかく気に入った土地を手に入れられても、家を建てる際に制限がかかってしまう可能性があります。

家づくりの際に土地を手に入れる方法は、大きく4種類あります。

1.土地を購入して、注文住宅を新築
2.建築条件付きの土地を購入
3.新築分譲住宅を購入
4.中古住宅を購入

このうち、3と4は、建物価格と土地価格が一緒になっていて、土地と建物を別々に購入するのは、1と2のケースです。
「建物条件付きの土地」というのは、その土地を購入した場合、基本的には指定された住宅会社で家を建てなければならない、という制約のついている土地です。

当社を訪れる方の多くは、「この住宅会社で家を建てたい」という住宅会社が決まっている、1のケースです。
多くの方が掘り出し物で格安な土地を探しますが、不動産の価格というものはそれ相応に決められており、掘り出し物は滅多に、というより、まずありません。

今まで多くの方々のお手伝いをさせていただきましたが、全ての条件に100%満足して購入された方は、ほとんどいらっしゃいません。土地や物件には限りがあり、やはり良いモノから売れていくんですね。

もっといい土地はないかと探しているうちに、あの物件にしておけば良かった、こちらの方をおさえておけば良かった、ということになってしまいます。そうなる前にぜひ、土地選びの決断をしていただきたいと思います。

では、どういったポイントに注意して土地を探せばよいのでしょう。

まず大切なことは、土地に対してお客様自身の希望条件の書き出し、「この条件は譲れない」「この条件は最悪かなわなくても我慢できる」といったように、優先順位をつけていくことです。

【エリア】
通勤やショッピングで行く場所から、どのくらい離れた場所にあるのか。
例えば「会社まで電車で40分以内」と決めるのであれば、最寄り駅から通勤の時間帯に乗ってみることをオススメします。
たとえ40分の範囲だったとしても、猛烈な通勤ラッシュの駅であったり、なかなか電車の来ない駅であったりすると、大変なこともあるからです。

【生活環境】
保育園・幼稚園~小中高などの場所や通園・通学ルートは、登園登校手段と距離や所要時間、歩道の有無や危険な場所はないかなど、お子さんと一緒に歩いて確認しておくといいでしょう。

近くの医療機関も、必ず確認しておきましょう。近くに大きな綜合病院があれば、まずは安心です。
軽い風邪や怪我などに備えて、かかりつけの内科・小児科・外科など、これからご出産予定の方は、産婦人科もチェックしておきましょう。

スーパーの場所、営業時間、品揃えなどの確認は必須です。
コンビ二、銀行や郵便局、市役所等の公共施設、クリーニング店や飲食店といった生活に欠かせない場所も確認しておきましょう。

このように、まずは「住みたいエリア」を絞り込んでいくことが、土地探しの第一歩です。

sora homeでは、土地探しから資金計画、家づくりまで、ご相談も随時受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

転職と住宅ローン

4月は転職の季節でもあります。

気持ちも新たに転職された方も、4月半ばも過ぎ、少し慣れてきたころでしょうか。
転職を機に引越しをされたり、いずれは、お住まいを賃貸からマイホームへと考えている方もいらっしゃる事でしょう。

当社に家づくりをご相談いただくお客様から、最も多く受ける相談が、家づくりの資金に関するものです。
中でも住宅ローンに関するご相談が最も多く、先日も、とあるご家族から相談を頂きました。

その内容というのが、ご主人が現在転職を考えているとのことで、その転職が住宅ローンの借り入れに影響するのかどうか、というものでした。

今回は、転職と住宅ローンに関することをお伝えします。

まず、結論から申し上げますと、転職というのは、基本的に住宅ローンの借り入れにとってマイナスにはたらきます。
転職後すぐに住宅ローンを組むのは、不利だということです。
金融機関のいう転職後というのは、転職してから概ね3年間です。

なぜかというと、金融機関がお金を貸し出すときには、あなたから返済してもらえる見込みがあるから貸し出すわけです。しかも住宅ローンですと、大抵の場合、少額ではなく1000万円を超えるような大きな金額の借り入れです。
そうなると、「ちゃんと返済し続けられるだけの収入があるか」といったことまで、金融機関は見てきます。

ちなみに、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、あなたが働いている会社や環境を尋ねることが多いのは、「あなたが住宅ローンを返済できるか」という「あなたへの信頼」+「あなたが働いている会社は(倒産したりせずに)あなたが住宅ローンを払い続けられるよう給与をあなたに払い続けられるか」という「あなたの会社への信頼」も見られているからなのです。

転職直後に住宅ローンを組もうとした場合では、

「安定して住宅ローンを返済できるか」
      ↓
「安定して給料をもらえるか」
      ↓
「転職後の会社で長く働き続けられるか」

というような不安材料が生まれるため、借りるための審査において、不利になるのです。

もちろん例外的なこととして、
「同業界で、今より規模の大きな会社への転職で、年収が上がる」
「会社の要請によるグループ会社への転職」
「資格を活かした専門職への転職」
など、転職がデメリットに働かない場合もあります。

ただこれらは、なかなかハードルの高い条件でもあるため、やはり住宅ローンを組むのは、転職前か転職後3年以上経ってからの方が良いでしょう。

とは言っても、まったく手立てがないわけではありませんので、
もし転職後1年以内で住宅ローンをお考えの方は、一度当社へご相談ください。

家づくりで支払うお金について

当社にお問い合わせされるお客様のほとんどが、「家を建てるのは初めて」
という方です。もちろん生涯で最も高額な買い物の一つであるため当然です。
では、そのためお金の支払いスケジュールがどのようなものになるのか、
今回は、そういった住宅購入に関して支払うお金についてお伝えします。

家を建てる時には、住宅会社を選び、建築工事を行い、入居するといった流れがあります。
また、住宅を建てると同時に土地を購入する場合は、「土地の購入」「建物の建築」と、
二つの手続きが必要になります。

お金に関して言えば、「建物購入の代金」「土地購入の代金」の他に、
「購入にかかる諸費用」が必要となります。
こちらは、概ね「土地+家の代金」の6~10%が目安と言われていますが、
どんな土地であるかや、工事のスケジュール、住宅ローンの借り方などによって
増減することもあります。
もちろん、これら以外に、住宅を引き渡された後に必要になってくるお金もありますので、
住宅購入に際しては、それらを長い目で見た支払い計画も必要になります。

///////// 家を建てる時に必要なお金と支払いスケジュールの目安 /////////

■ 土地を購入する際に支払うお金
 1.売買契約の時:「手付金」(土地の価格の5~10%程度)など
 2.引き渡し前:購入物件の残代金(土地の価格-手付金など-住宅ローン借入額)、
  土地の購入諸費用(土地代金の6~10%程度)

■ 家の建築に関して支払うお金
 1.見積りの作成時:地盤調査費用など(必要な場合)
 2.住宅ローン申込時:申込書類費用、証明書費用
 3.業者との工事請負契約時:工事契約金(工事費用の約10%程度)、
  建築確認申請費など
 4.建築の着工時:「工事着手金」(工事費用の30%程度)、
  地鎮祭費用など
 5.上棟時:「中間金」(工事費用の30%程度)、上棟式費用など
 6.引渡し前:建築費の残代金(工事費用の30%程度)、建物の登記費用など

■ 家の引渡し後に支払うお金
 1.【引越し時】引越し代や家具購入費用など
 2.【引越し後】不動産取得税(物件により異なる)

■ 家を買った後に支払い続ける必要のあるお金
 ・住宅ローンの返済、家の所有者にかかる税金、メンテナンス費用など

なお、住宅ローンを使う場合、実行される(実際にお客様が借りてお金を使える)のは、
建物が完成し保存登記がされてからです。
そのため、建物が完成するまでの工事着手金や中間金は自己資金で支払うのが通常です。
とはいっても、住宅を建てるのにかかるお金の60%~70%となると、
金額も大きなものになります。
このような場合に使われるのが、一時的に工事着手金や中間金を用立て、
実行された住宅ローンで返済する「つなぎ融資」です。
こういったものも住宅会社に相談しながら活用するのが良いでしょう。

私たちがお客様とお話をするときは、このようなお金のお支払いのスケジュールや資金計画も
加味しながら、土地探しなどもご協力させていただいております。

増税と住宅ローン減税

この週末は桜も満開で、お花見をされた方も多かったのではないでしょうか。
桜の季節は、どこか気持ちもウキウキしますね。
その反面、値上がりのニュースは頭が痛いところです。

4月から食料品や乳製品などの値上がりのニュースが報じられていますね。
また、秋からの消費税10%への増税に向け、世の中では多くのことが話題になっています。

中でもやはり多く言われているのが、税率引き上げによる景気の落ち込みを防ぐための、
諸々の策についてのようです。

コンビニで買った食料を、イートインで食べた場合と家に持ち帰った場合では、
税率が違うといったようなことや、キャッシュレスで物を購入した場合と
現金で購入した場合の違いなど、私たちの生活に直結してくる部分も多く、
また買う側、売る側の言い分も入り混じっています。

では、私たちの扱っている住宅ではどうでしょうか?

1000万円台~お金をかける方ですと5000万円以上することもある住宅では、
消費税が2%アップすると20万円~100万円も変わってきます。

ただでさえ高額なお買い物である住宅。さらに何十万円も金額がアップするとなると、、、
やはり買い控えしてしまう方も出てきてしまうのではないでしょうか。
この買い控えを懸念し、住宅については、ローンの残高に応じて所得税が減税される
「住宅ローン減税」が拡充されると言われています。

現在は、1年間で最大50万円が10年間、所得税や住民税から控除される仕組みの
「住宅ローン減税」ですが、消費税率の引き上げ以降に戸建て住宅やマンションを購入した人は、
減税を受けられる期間が、さらに3年間延長されるというものです。

ちなみに、住宅ローン減税とは、10年以上のローンを組んで住宅を新築したり
増改築したりした人に対し、所得税や住民税の一部を減税する制度です。

現行の制度では、年末における住宅ローンの残高の1%にあたる金額が最大で年間50万円、
10年間減税されます。これが今回の税制改正では、10%の消費税率で新築や増築をした人は、
減税を受けられる期間を3年間延長されると言われています。

今回の期間延長は「2019年10月~2020年末の間に新たに契約し、引き渡された住宅
や、マンション(注文住宅は2019年4月契約分から)」が対象になります。

延長された期間、つまり11年目から13年目までの期間に減税される額は、
最大で建物の価格の2%分であり、実質的に、増税による負担をなくそうという仕組みです。

細かく言えば、建物の価格の2%を3年間で割った金額と、
年末における住宅ローンの残高の1%に当たる金額を比べ、
少ないほうが減税の額となります。

例えば、建物価格が2000万円の住宅の場合、11~13年目の減税額は、最大で2%、
つまり2000万円×2%=40万円で、1年当たりだと約13万円になります。

ただ、11年目の年末に住宅ローンの残高が1000万円になっていると、
減税額は1000万円×1%=10万円となり、13万円よりも少なくなります。

例:建物価格2000万円、住宅ローンを3000万円で組んだ場合、
<1>10年後のローン残高2000万円の場合
→2000万円×2%×1年/3年=13万円 < 2000万円×1%=20万円
→減税額:13万円

<2>繰り上げ返済活用で、10年後のローン残高1000万円の場合
→2000万円×2%×1年/3年=13万円 > 1000万円×1%=10万円
→減税額:10万円

これだけ見ると、繰り上げをしない<1>のパターンの方が、今回の施策の恩恵を
受けられているようにも見えます。

しかし、繰り上げ返済を行った分の金額は、元本から差し引かれるため、
<2>の場合では総返済額が、<1>の場合よりも300~400万円
安くなることもあります。

私たちがお客様と家づくりに関するお金の話を打ち合わせる際には、
どのような住宅ローンの組み方や返済方法が最も適しているのか、
お客様のライフプランやご家族の成長なども考慮しながら、お話をさせていただいています。

家づくりした方の平均は?

30年続いた平成もまもなく終わりを迎え、新年号が発表されましたね。
4月に入り、今週は入園式や入学式というご家庭も多いことでしょう。
お子様の ご入園、ご入学、誠におめでとうございます。
新生活が始まり、初めてのことばかりですが、楽しみもたくさんですね。

家づくりも、ほとんどの方が初めての体験です。
そのためか、当社にお問い合わせをくださる方々からも
「他の方は、どんな感じですか?」という質問をよくいただきます。
今回は、今までに多く受けた質問と回答のデータをご紹介します。

《住まいづくりは皆さん何歳くらいで始めているのですか?》
1位:30代(43%) 2位:40代(22%) 3位:60歳以上(17%) 平均43歳

住宅ローンの支払期間やお子様の年齢を考慮して、30代で家づくりを始める方が
多いですが、一方で60代でお子様が独立してから建て替えられる方も多いようです。

《家づくりを考え始めたきっかけは何ですか?》(複数回答)
1位:子ども・家族のため(50%) 2位:新しい家に住みたい(25%)
3位:家賃がもったいない(17%)

やはり、家族のために家を建てたい、という理由が圧倒的なようです。

《皆さんは家づくりにどれくらいの時間をかけてますか?》
1位:12ヶ月(60%) 2位:9ヶ月(25%) 3位:6ヶ月(15%) 平均 約11ヶ月
比較検討:4~5ヶ月、商談・打ち合わせ:2~3ヶ月、工事4~5ヶ月

家は一生住む場所なので、信頼できる住宅会社に出会うまでに最も時間をかけているようです。

《特に、家のどこにこだわっていますか?》
1位:リビング・ダイニング(69%) 2位:キッチン(58%) 3位:収納(49%)
家づくりには、奥様の目線が一番大きく反映されているようです。

《皆さん住宅ローンは月々いくらくらい支払っていますか?》
1位:5~7万円(26%) 2位:7~9万円(23%) 3位:~5万円(19%)
4位:9~11万円(17%) 平均:10万円

世帯収入や頭金の金額によっても変わってくるようです。

《住宅ローンは月収の何%ですか?》
1位:10~20%(32%) 2位:~10%(25%) 3位:25~30%(15%)
平均18%

借入期間にもよりますが、年収の5倍程度までの借り入れが、安全に返済できる金額でしょう。

《皆さんが契約をした決め手は?》
1位:担当者の人柄・応対(46%) 2位:会社のブランド力(22%) 3位:プラン内容(14%)

圧倒的に担当者の人柄や応対が決め手でした。何十年も住み続け、
また多くの方が何十年もかけて住宅ローンを返済していく住まいです。
価格や会社のブランド力といったことよりも、最終的には対応した人物・担当者の
人柄や応対が決め手になったようです。

《家の広さは?》
1位:80~120㎡(51%) 2位:120㎡以上(42%) 3位:~80㎡(7%)
平均:130㎡

130㎡は39~40坪程度です。4人家族の住む4LDKの家が一般的となる広さです。
広すぎても掃除が大変だったりするため、このくらいが最適な広さなようです。

以上、私たちが多く受ける質問と回答のデータでしたが、いかがだったでしょうか。
様々な平均値を見てきましたが、最も大切なのは、あなたとあなたの家族の暮らしに
マッチした家づくりをしていただきたいということです。

私たちが家づくりのお話をさせていただく際には、こういったデータをもとにしながらも、
お客様に最も合った家づくりを相談させていただいています。